建设部


建设部关于加强商品房销售管理的通知
建设部



各省、自治区建委（建设厅），直辖市、计划单列市建委（开发办）、房地产管理局，北京市市政管理委员会，上海市、深圳市住宅局：
近来，购房者对商品房的质量、面积和产权证的发放等方面投诉较多，对商品房销售中出现的欺诈、不讲诚信等问题反响比较强烈。既对商品房的销售市场产生了不良影响，也影响了住房制度改革和房屋商品化的推进。为了保护消费者利益，促进住房消费市场的发育，根据《中华人民
共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，特作如下通知：
一、地方各级人民政府建设和房地产主管部门要加强商品房的销售管理，把加强商品房质量管理作为1998年的工作重点，切实保护购房者的合法权益。各房地产开发企业，应当依法经营，加强质量管理，提高市场服务水平，反对不正当竞争，反对欺诈，以优质服务取信于消费者。

二、商品房屋的建设必须符合国家有关的设计、施工等技术标准和规范。商品房屋竣工后，开发经营企业应向房地产开发主管部门提出综合验收申请，综合验收不合格的商品房屋不得交付使用。房地产开发企业应建立商品房质量管理体系，加强商品房质量管理，对所开发经营的商品房
承担最终质量责任。
三、商品房销售单位必须是具有独立企业法人资格、取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。
项目公司销售商品房的，必须经房地产开发主管部门核准。
四、委托房地产中介服务机构进行销售的，房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构销售商品房或进行商品房销售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必须载明受托单位的权限。
五、房地产开发企业、房地产中介服务机构进行商品房销售宣传时要实事求是，房地产广告要严格执行《房地产广告发布暂行规定》，用词应严谨、规范，不得加入虚假内容。凡广告承诺的内容，必须严格遵守。
六、房地产开发企业预售商品房时，必须向购买方出示《商品房预售许可证》。现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。
七、商品房销售（预售），应当签订书面的销售合同，房地产开发企业不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同的内容提出变更和修改。
八、各地要大力宣传、推广《商品房销售合同示范文本》。商品房购销合同应当明确以下主要内容：
1．用地依据、商品房座落位置、商品房交付使用期限；
2．总价款、付款方式、付款时间；
3．使用面积、建筑面积（其中实得建筑面积、公用分摊面积应分别标明）；
4．商品房的销售方式（预售或现房销售）；
5．商品房屋的产权性质，产权登记约定的期限和有关方的责任；
6．发生设计变更的约定；
7．关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；
8．物业管理方式及售后保修、维修责任；
9．合同约定面积与实得面积发生差异的处理方式；
10．违约责任。
九、各地要严格执行《城市商品房预售管理办法》，加强预售管理工作。对不符合商品房预售条件的开发项目，不得发放《商品房预售许可证》；对批准预售的项目，要加强预售款项的监督和预售项目的监管，防止“烂尾楼”的产生。
十、商品房公用面积分摊应当严格执行1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》的规定，各地要结合当地实际，尽快制定实施细则，明确商品房实得面积的合理误差范围和超出合理范围的处理方式，原则上要保持一幢楼误差面积的代数和趋于零。
在核发房屋所有权证时，要严格执行国家有关规定，以竣工图标明的面积或实地勘丈的面积作为计算房屋面积的依据。
十一、各地要加强对房地产开发企业的资质管理，对在房地产开发经营中有违法行为和消费者投诉比较多的房地产开发企业，要依法予以查处。


1998年3月1日
最高人民法院研究室


最高人民法院研究室关于重婚案件的被告人长期外逃法院能否中止审理和是否受追诉时效限制问题的电话答复

1989年8月16日，最高法院研究室

陕西省高级人民法院：
你院陕高法研〔1989〕35号《关于重婚案件的被告人长期外逃法院能否中止审理和是否受追诉时效限制问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
同意你院意见，即胡应亭诉焦有枝、赵炳信重婚一案，在人民法院对焦有枝采取取保候审的强制措施后，焦有枝潜逃并和赵炳信一直在外流窜，下落不明的情况下，可参照最高人民法院法（研）复〔1988〕29号《关于刑事案件取保候审的被告人在法院审理期间潜逃应宣告中止审理的批复》的规定，中止审理，俟被告人追捕归案后，再恢复审理。关于追诉时效问题，根据刑法第七十七条的规定，对焦有枝追究刑事责任不受追诉期限的限制。对于赵炳信，只要他同焦有枝的非法婚姻关系不解除，他们的重婚犯罪行为就处于一种继续状态，根据刑法第七十八条的规定，人民法院随时都可以对他追究刑事责任。此外，如果公安机关已对赵炳信发布了通缉令，也可以根据刑法第七十七条的规定，对他追究刑事责任，不受追诉期限的限制。

附：陕西省高级人民法院关于重婚案件的被告人长期外逃法院能否中止审理和是否受追诉时效限制问题的请示 陕高法研〔1989〕35号
最高人民法院：
西安市中级人民法院就自诉人胡应亭诉焦有枝、赵炳信重婚一案能否中止审理及追诉时效问题请示我院。
该案的案情是：自诉人胡应亭（男，47岁，镇安县人）1969年同焦有枝（女，40岁，镇安县人）结婚，1983年胡应亭因拐卖人口罪被判刑劳改后，焦有枝曾提出离婚诉讼，因故未离。后焦有枝与赵炳信（男，40岁，长安县人）在长安县斗门乡骗得申请结婚登记介绍信一张，于1983年12月29日在长安县引镇乡登记结婚。此后二人长期在外流窜。胡应亭于1985年以赵炳信、焦有枝犯重婚罪向长安县法院起诉。长安县人民法院经审查，根据刑法第一百八十条之规定，认为赵炳信、焦有枝的行为均构成重婚罪，决定对赵炳信依法逮捕，对焦有枝取保候审。但赵炳信一直在外流窜不归，下落不明，逮捕无法实施。焦有枝也在取保候审后逃跑不归。致长期不能结案，自诉人胡应亭又坚持不撤诉。这种情况的案件在其他法院也有。对这种情况的案件能否中止审理？经查最高人民法院法（研）复〔1988〕29号《关于刑事案件取保候审的被告人在法院审理期间潜逃应宣告中止审理的批复》规定：“刑事案件取保候审的被告人在法院审理期间潜逃，人民法院应决定中止审理，俟被告人追捕归案后，再恢复审理。”我们意见，对这种情况的案件，也可参照上述最高法院批复的规定中止审理，俟被告人追捕归案后，再恢复审理。关于追诉时效问题，我们意见，根据刑法第七十七条“在人民法院、人民检察院、公安机关采取强制措施以后，逃避侦查或者审判的，不受追诉期限的限制”的规定，除对被告人焦有枝追究刑事责任不受追诉期限的限制外，被告人赵炳信在决定逮捕之前已在外流窜，可以由受理法院通知执行逮捕的公安机关发布通缉令缉拿，通缉令发布即可视为对其采取了强制措施，对其追究刑事责任亦可不受追诉时效期限的限制。
以上意见妥否，请予批示。
1989年6月19日