海南省发展与改革厅、海南省建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知

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海南省发展与改革厅、海南省建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知

海南省发展与改革厅 海南省建设厅


琼发改收费[2006]1052号

海南省发展与改革厅 海南省建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知

各市县物价局、房产局,洋浦经济发展局,相关物业管理企业:

为进一步规范物业服务收费管理和物业管理行业的收费行为,促进物业服务管理行业的健康发展,依据国务院《物业管理条例》、《海南省住宅区物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》的规定,结合我省实际,制定了《海南省物业服务收费管理办法》,现印发给你们,望认真贯彻执行。在执行中有什么问题,请及时报告我们。
附:海南省物业服务收费管理办法

二00六年六月二十日



海南省物业服务收费管理办法

第一条 为规范物业服务管理收费行为,保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》以及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省范围内物业服务收费管理。
本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主(使用人)所收取的费用。
第三条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 各级人民政府价格主管部门是物业服务收费管理的主管机关。物业服务收费管理实行分级管理。
省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作,依据国家有关规定,制定本省物业服务收费的政策,指导、协调全省物业服务收费管理工作。并具体负责在省工商行政管理部门注册登记的物业管理企业的物业服务收费监督管理工作。市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限,负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费根据不同物业的类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅区物业的服务收费实行政府指导价。
高档住宅区写字楼、别墅物业的服务收费实行市场调节价。
普通住宅区物业与高档住宅区物业的具体标准,由省建设行政主管部门商省价格主管部门制定。
第七条 物业服务收费实行政府指导价的,由省价格主管部门会同省建设行政主管部门根据物业的类型、服务内容及服务质量等因素,制定物业服务收费等级标准和相应的基准价及其浮动幅度,并向社会公布。基准价要根据社会平均成本变动情况适时调整。
第八条 业主委员会应当按照业主大会的决定,会同物业管理企业依据省价格、建设主管部门制定公布的物业服务内容与标准,结合本物业管理区域的实际情况,测评小区的物业收费等级,按相应的等级基准价及其浮动幅度,商定具体收费标准。
未成立业主委员会的普通住宅区物业服务收费不得超过政府指导价的基准价标准。
实行市场调节价的物业服务收费标准,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第九条 因特殊原因,要求向上或向下突破物业收费等级标准的,由物业管理企业和业主委员会双方协商一致,报经具有管辖权的价格主管部门核准,可另定收费标准。
第十条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 本《办法》第十一条第三款第2项费用作为物业日常维修养护费应单独列支。物业管理企业不得挪作他用。
物业管理企业应当按时将物业日常维修养护费使用情况向业主公示通报。物业管理企业依法撤销或退出后,物业日常维修养护费结余部分归全体业主共同所有,物业管理企业应依法及时转交新的物业管理企业或业主委员会。
第十三条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
第十四条 实行政府指导价的物业服务收费中的日常维修养护费,单独列帐管理,专款专用,并每半年向业主、使用人公布,结余的转下年度使用。
第十五条 实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。物业管理服务双方自商定物业服务收费标准之日起,十日内应当向同级价格主管部门办理备案登记手续,备案有效期为三年,备案期满后应当重新办理备案登记手续。
第十六条 物业管理企业报同级价格主管部门办理备案登记应提交下列材料:
(一)物业服务收费备案登记表一式三份;
(二)营业执照复印件;
(三)资质证书复印件;
(四)物业服务委托管理合同复印件;
(五)物业管理企业与业主委员会(或业主代表)关于商议物业服务收费标准的会议纪要;
(六)批准成立业主委员会的相关材料;
第十七条 价格主管部门对备案材料进行审核,在十五个工作日内,办结备案手续。
有下列情形之一的,价格主管部门不予备案。
(一)备案材料不全的;
(二)备案材料有虚假的;
(三)收费标准与相应的服务等级标准不符,且无正当理由的;
(四)其他条件不符合的。
第十八条 物业服务收费备案期间,发生物业管理企业变更、物管企业资质等级降低、管理面积减少、服务管理质量相对下降等情况,经服务双方商定需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的,应当重新办理物业收费标准变更备案手续。不变动收费标准的,待备案期满后重新报备。
第十九条 物业管理企业必须按照国家发展改革委和建设部《物业服务收费明码标价规定》,实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
经核准备案的物业服务收费标准由相应的价格主管部门汇总在海南价格网(网址:www.hainanpi.gov.cn)上公布,接受社会监督和群众查询。
第二十条 经价格主管部门核准备案的物业服务收费标准,是业主(使用人)缴费、物业管理企业执收和价格主管部门执法监督的依据,必须严格执行。
物业服务收费标准不按规定备案的,不得作为收费依据。
第二十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
(经物业管理企业登记确认,物业管理区域内房屋售出后从未入住使用,或者连续三个月以上间断入住使用的,按照物业管理费收费标准的70%计收)。
第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
物业小区公共水电费用应由业主(使用人)分摊,分摊办法另行规定。
第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得利益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第二十五条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十六条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规和政策,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
物业管理企业违反价格法律、法规和本办法,由政府价格主管部门依据有关法律法规依法予以处罚。
业主、使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。
第二十七条 当服务双方发生收费纠纷时,由业主委员会负责出面调解或由价格主管部门、物业行政主管部门出面调解处理。
第二十八条 本办法由海南省发展与改革厅会同海南省建设厅负责解释。
第二十九条 本办法自下文之日起实施。《海南省物价局关于印发〈海南省物业管理服务收费规定〉的通知》(琼价营字[1999]404号)同时废止。

二00六年六月二十日

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财政部 国家税务总局关于三峡电站电力产品增值税税收政策问题的通知

财政部 国家税务总局


财政部 国家税务总局关于三峡电站电力产品增值税税收政策问题的通知

2002年2月4日 财税〔2002〕24号

湖北省财政厅、国家税务局:
根据国务院会议精神,现就三峡电站电力产品增值税政策问题明确如下:
三峡电站自发电之日起,其对外销售的电力产品按照增值税的适用税率征收增值税,电力产品的增值税税收负担超过8%的部分实行增值税即征即退的政策。



电力市场监管办法

国家电力监管委员会


《电力市场监管办法》(电监会11号令)



关于公布《电力市场监管办法》的令

各有关单位:

《电力市场监管办法》已经2005年9月28日国家电力监管委员会主席办公会议通过,现予公布,自2005年12月1日起施行。



电力市场监管办法

第一章 总 则
第一条 为了维护电力市场秩序,保证电力市场的统一、开放、竞争、有序,根据《电力监管条例》和有关法律、行政法规,制定本办法。
第二条 本办法适用于中华人民共和国境内的电力市场监管。
第三条 国家电力监管委员会(以下简称电监会)履行全国电力市场监管职责。
国家电力监管委员会区域监管局(以下简称区域电监局)负责辖区内电力市场监管工作。国家电力监管委员会城市监管办公室协助区域电监局从事电力市场监管工作。
第四条 电力市场监管依法进行,并遵循公开、公正和效率的原则。
第五条 电力市场主体、电力调度交易机构应当自觉遵守有关电力市场的法规、规章。
第六条 任何单位和个人对违反本规定的行为有权向电力监管机构举报,电力监管机构应当及时处理,并为举报人保密。

第二章 监管对象与内容
第七条 电力市场监管的对象包括电力市场主体和电力调度交易机构。电力市场主体包括按照有关规定取得电力业务许可证的发电企业、输电企业、供电企业,以及经电力监管机构核准的用户。电力调度交易机构包括区域电力调度交易中心和省、自治区、直辖市电力调度机构。
前款所称供电企业包括独立配售电企业;前款所称区域电力调度交易中心包括区域电力调度中心、区域电力交易中心。
第八条 电力监管机构对电力市场主体和电力调度交易机构的下列情况实施监管:
(一) 履行电力系统安全义务的情况;
(二) 进入和退出电力市场的情况;
(三) 参与电力市场交易资质的情况;
(四) 执行电力市场运行规则的情况;
(五) 进行交易和电费结算情况;
(六) 披露信息的情况;
(七) 执行国家标准、行业标准的情况;
(八) 平衡资金账户管理和资金使用情况。
第九条 除本办法第八条所列情况外,电力监管机构还对发电企业的下列情况实施监管:
(一) 在各电力市场中所占份额的比例;
(二) 新增装机、兼并、重组、股权变动或者租赁经营的情况;
(三) 不正当竞争、串通报价和违规交易行为;
(四) 执行调度指令的情况;
(五) 执行与用户签订的有关合同的情况。
第十条 除本办法第八条所列情况外,电力监管机构还对输电企业的下列情况实施监管:
(一) 公平、无歧视开放电网和提供输电服务的情况;
(二) 电网互联的情况;
(三) 所属发电企业的发电情况;
(四) 执行输电价格的情况;
(五) 对有偿辅助服务补偿的情况。
第十一条 除本办法第八条所列情况外,电力监管机构还对供电企业的下列情况实施监管:
(一) 执行配电价格、售电价格的情况;
(二) 按照国家规定的电能质量和供电服务质量标准向用户提供供电服务的情况。
第十二条 除本办法第八条所列情况外,电力监管机构还对电力调度交易机构的下列情况实施监管:
(一) 公开、公平、公正地实施电力调度的情况;
(二) 执行电力调度规则的情况;
(三) 按照电力市场运营规则组织电力市场交易的情况;
(四) 对电力市场实施干预的情况;
(五) 对电力市场技术支持系统的建设、维护、运营和管理的情况;
(六) 执行市场限价的情况。
第十三条 电力监管机构对用户履行与发电企业签订的有关合同的情况进行监管。

第三章 电力市场运营规则
第十四条 电力监管机构负责制定并组织实施电力市场运营规则。电力市场运营规则包括电力市场运营基本规则、区域电力市场运营规则和与区域电力市场运营规则相配套的相关细则。
第十五条 电监会制定电力市场运营基本规则;区域电监局拟定区域电力市场运营规则,报电监会批准后执行;区域电监局制定与区域电力市场运营规则配套的有关细则,报电监会备案。
第十六条 有下列情形之一的,电力监管机构应当修改电力市场运营规则:
(一) 法律或者国家政策发生重大调整的;
(二) 电力市场运行环境发生重大变化的;
(三) 电力市场主体或者电力调度交易机构提出修改的意见和建议,电力监管机构认为确有必要的;
(四) 电力监管机构认为必要的其他情形。
第十七条 电力监管机构制定或者修改电力市场运营规则,应当充分听取电力市场主体、电力调度交易机构、相关利益主体和社会有关方面的意见。

第四章 电力市场注册管理
第十八条 电力市场实行注册管理制度。进入或者退出电力市场应当办理相应的注册手续。电力调度交易机构具体负责电力市场注册管理工作。
第十九条 电力市场主体进入电力市场,应当向电力调度交易机构提出注册申请。经过批准后,方可参与电力市场交易。电力市场主体申请进入注册应当符合下列条件:
(一) 取得电力业务许可证并在工商行政管理部门登记、注册;
(二) 承诺遵守电力市场运营的法律法规并履行电力市场主体的责任和义务;
(三) 具有符合电力市场要求的技术条件。
第二十条 电力市场主体申请进入注册应当提供与申请事项有关的经济、技术、安全等信息。
第二十一条 电力市场主体变更注册或者撤销注册,应当按照区域电力市场运营规则的规定,向电力调度交易机构提出书面申请。经过批准后,方可变更或者撤销注册。
第二十二条 电力调度交易机构应当按照电力市场运营规则规定的程序和时限,办理注册手续。注册审核情况应当向电力市场主体公布并报电力监管机构备案。


第五章 电力市场干预与中止
第二十三条 电力调度交易机构为保证电力市场安全运营,依据电力市场运营规则,可以进行市场干预。电力调度交易机构进行市场干预应当向电力市场主体公布干预原因。
第二十四条 有下列情形之一的,电力调度交易机构可以进行市场干预:
(一) 电力系统出力不足,无法保证电力市场正常运行的;
(二) 电力系统内发生重大事故危及电网安全的;
(三) 电力市场技术支持系统、自动化系统、数据通信系统等发生故障导致交易无法正常进行的;
(四) 电力监管机构做出中止电力市场决定的;
(五) 电力监管机构规定的其他情形。
第二十五条 有下列情形之一的,电力监管机构可以做出中止电力市场的决定,并向电力市场主体公布中止原因:
(一) 电力市场未按照规则运行和管理的;
(二) 电力市场运营规则不适应电力市场交易需要,必须进行重大修改的;
(三) 电力市场交易发生恶意串通操纵市场的行为,并严重影响交易结果的;
(四) 电力市场技术支持系统、自动化系统、数据通信系统等发生重大故障,导致交易长时间无法进行的;
(五) 因不可抗力不能竞价交易的;
(六) 电力监管机构规定的其他情形。
第二十六条 干预或者中止电力市场时,电力市场交易的方式按照区域电力市场运营规则执行。
第二十七条 干预或者中止电力市场期间,电力调度交易机构应当采取措施保证电力系统安全,记录干预或者中止过程,并向电力监管机构报告。电力监管机构应当向电力市场主体公布干预或中止过程。

第六章 电力市场争议处理
第二十八条 电力市场主体之间、电力市场主体与电力调度交易机构之间因电力市场交易发生争议,由电力监管机构依法协调或者裁决。其中,因履行合同发生的争议,可以由电力监管机构按照电力争议调解的有关规定进行调解。
第二十九条 电力市场主体、电力调度交易机构对电力监管机构的处理决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 信息公开与披露
第三十条 电力监管机构按照电力监管信息公开的有关规定向电力投资者、经营者、使用者和社会公众公开电力市场监管信息。
第三十一条 电力市场主体、电力调度交易机构应当按照有关规定,及时、真实、准确和完整地披露有关信息。
第三十二条 电力监管机构、电力市场主体、电力调度交易机构不得泄露影响公平竞争的交易秘密。

第八章 法律责任
第三十三条 电力监管机构从事监管工作的人员违反有关规定的,按照《电力监管条例》第二十九条的规定处理。
第三十四条 电力市场主体违反本办法规定,有下列情形之一的,按照《电力监管条例》第三十一条的规定处理:
(一) 未按照规定办理电力市场注册手续的;
(二) 提供虚假注册资料的;
(三) 未履行电力系统安全义务的;
(四) 有关设备、设施不符合国家标准、行业标准的;
(五) 行使市场操纵力的;
(六) 有不正当竞争、串通报价等违规交易行为的;
(七) 不执行调度指令的;
(八) 发电厂并网、电网互联不遵守有关规章、规则的。
第三十五条 供电企业未按照国家规定的电能质量和供电服务质量标准向用户提供供电服务的,按照《电力监管条例》第三十二条的规定处理。
第三十六条 电力调度交易机构违反本办法规定,有下列情形之一的,按照《电力监管条例》第三十三条的规定处理:
(一) 未按照规定办理电力市场注册的;
(二) 未按照电力市场运行规则组织电力市场交易的;
(三) 未按照规定公开、公平、公正地实施电力调度的;
(四) 未执行电力调度规则的;
(五) 未按照规定对电力市场进行干预的;
(六) 泄露电力交易内幕信息的。
第三十七条 电力企业、电力调度交易机构未按照本办法和电力市场运行规则的规定披露有关信息的,按照《电力监管条例》第三十四条的有关规定处理。

第九章 附 则
第三十八条 电力业务许可证制度实施以前,电力企业进入电力市场的资格,由电力监管机构审查批准。
第三十九条 区域电监局应当根据本办法制定实施办法,报电监会批准后实施。
第四十条 本办法自2005年12月1日起施行。国家电力监管委员会2003年7月24日公布的《电力市场监管办法(试行)》同时废止。