本溪市无规定动物疫病区示范区管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 15:27:24   浏览:9389   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

本溪市无规定动物疫病区示范区管理办法

辽宁省本溪市人民政府


本溪市无规定动物疫病区示范区管理办法

(2003年12月30日本溪市人民政府令第110号公布 自2004年2月1日起施行)


第一章总则
第一条为确保国家无规定动物疫病化项目建设的顺利实施,促进畜牧业健康发展和畜禽产品对外贸易,保障人民群众身体健康,根据国家有关法律法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条本办法所称动物,是指家畜、家禽及合法捕获人工饲养的其他野生动物。
本办法所称动物产品,是指动物的生应、原毛、精液、胚胎、种蛋以及未经加工的胭体、脂、脏器、鲜奶。血液、绒、骨、角、头、蹄等。
本办法所称规定动物疫病,是指国家规定控制的口蹄疫、猪瘟、鸡新城疫、禽流感等一类动物疫病。国家对规定动物疫病种类调整时,以国家新的规定为准。
本办法所称无规定动物疫病区示范区是指在规定期限内,没有发生过前款动物疫病,同时对动物和动物产品、动物源性饲料、动物遗传材料、动物病料及兽药(兽用生物制品)的流通实施官方有效控制并获得国家认可的特定地域。
第三条本市行政区域均为无规定动物疫病区示范区。
平山区、溪湖区、明山区、南芬区及本溪满族自治县为示范区的监测区;桓仁满族自治县为示范区的缓冲区。
在本市所辖行政区域内,从事动物饲养、屠宰、运输,动物产品的生产、经营、运输。储藏、加工、使用,兽药、饲料和饲料添加剂的生产和经营以及与无规定动物疫病区示范区建设、管理相关的单位和个人,均须遵守本办法。
第四条无规定动物疫病区示范区项目建设实行政府统一领导。
市农村经济发展局是本行政区域内无规定动物疫病区示范区项目建设和畜牧兽医行政管理的主管部门。
市、县动物防疫机构、动物防疫监督机构、动物检疫机构和市兽药饲料监察机构依法实施本辖区内动物防疫、防疫监督、检疫和对兽药饲料的监督管理。
工商、公安、交通、卫生、商业、财政等部门在各自的职责范围内协同做好无规定动物疫病区示范区的管理工作。
第五条市、县(区)两级政府负责所辖区域内项目建设的规划和协调工作,控制规定动物疫病所需经费列入地方财政预算;发生和流行重大动物疫病时,组织有关部门进行疫源和流行情况调查,并对患有规定动物疫病的动物及同群动物按国家和省有关规定进行扣杀和无害化处理。
第六条无规定动物疫病区示范区的建设管理实行统一规划、分期实施、辖区管理、依法治理的原则。
动物防疫机构、动物防疫监督机构。动物检疫机构和兽药饲料监察机构在动物防疫、防疫监督、检疫和兽药饲料监察工作中不得从事任何经营性活动。
第二章动物防疫
第七条鼓励规模化和规范化饲养动物。
从事动物饲养和经营的单位和个人应当配合动物防疫机构做好免疫接种、消毒和疫病监测,并按照国家规定使用免疫标识。
第八条从事动物饲养、屠宰及动物产品生产、加工、仓储、经营活动,必须符合国家规定的动物防疫条件,办理《动物防疫合格证》,接受动物防疫监督机构的监督检查。
第九条饲养和经营的动物必须接受防疫、检疫和检验检测,饲养、经营单位和个人按照国家规定缴纳防疫、检疫和检验检测资用。
种用动物经市畜牧兽医行政主管部门检疫合格的,发放种畜、种禽合格证;乳用动物经市动物防疫监督一见构检测合格发放健康证明。未经防疫、检疫或检验检测不合格的动物不得作种用、乳用。
鲜奶收购单位和个人收购鲜奶时必须查验乳用动物健康证明。无健康证明的鲜奶不得收购。
第十条严格控制从示范区外引进种畜、种禽。
从示范区外引进种畜、种禽必须向市畜牧兽医行政主管部门提出申请,经批准后方可引进。
引进的种畜、种禽进入示范区24小时内必须向市动物防疫监督机构报检,经检疫确认合格后方可饲养。
第十一条严格控制商品富、禽及其产品进入示范区。
商品畜、禽及其产品进入示范区,应向市或县畜牧兽医行政管理部门提出申请,经批准后方可购入。
购入的商品畜、禽及其产品进入示范区24小时内,必须向市、县动物防疫监督机构报检,经现场查证验物,对购入的畜。禽进行临床观察,确认健康后方可饲养;畜、禽产品逐批抽样测毒,检测合格后方可加工或销售。
商品寄、禽及其产品进入示范区,应当按照国家规定随车携带产地动物防疫监督机构出具的有效证明,并接受本地动物防疫监督机构的监督检查。
第十二条示范区内严禁饲养和销售垃圾猪及其制品(“垃圾猪”是指在垃圾场放养或用捡拾的垃圾饲养的猪)。
在示范区内饲养、经营和加工的垃圾猪,由动物防疫监督机构进行强制销毁,处理费用由育主承担。
第三章检疫和监督
第十三条动物检疫机构依法对动物及动物产品实施检疫,
应派驻或派出检疫员对屠宰场(点)实施宰前检疫和宰后检验,屠宰场(点)应无偿提供必要的工作条件。
动物防疫监督机构依法对动物饲养、屠宰及动物产品的生产、经营、加工、储藏和使用单位的动物防疫工作实施监督检查;依法对饲养场、孵化场、屠宰场、加工厂、肉类摊床、运载工具及赔存场所的消毒工作进行监督检查。 第十四条示范区内实行定点屠宰的动物应当集中检疫,严禁私屠滥宰。
定点屠宰场屠宰的动物必须具有《动物产地检疫合格证明》、《出县境动物检疫合格证明》和《动物及动物产品运载工具消毒证明》等有效证明,猪、牛、羊还应加挂免疫标识。 第
十五条任何单位和个人不得经营、加工和使用未经检疫或检疫不合格的动物及动物产品。
第十六条用于生产的动物性原料应当是检疫合格或经无害化处理的动物及动物产品,生产单位采购时应当主动索取并查验检疫证明或无害化处理证明,证物相符后方可入库。
第十七条各级动物防疫监督机构应当严格执行《动物疫情报告管理办法》,发现患有规定动物疫病或疑似规定动物疫病的动物时,应当在规定时限内逐级上报,并同时采取相应的控制措拖。
第四章兽药和饲料管理
第十八条兽药生产、经营单位和个人应具备国务院《兽药管理条例》中规定的相关条件,依法取得《兽药生产许可证》或《兽药经营许可证》,并接受兽药监察机构的监督管理。
兽药生产单位不得将不符合质量标准的兽药流入市场;兽药经营单位和个人不得经销无批准文号和明确禁止使用的兽药。
第十九条饲料生产企业,必须符合国家规定的条件,经市畜牧兽医行政主管部门审核同意,到省畜牧兽医行政主管部门办理《饲料生产企业登记审查合格证》。无《饲料生产企业登记审查合格证》不得从事饲料生产。
饲料经营单位和个人,应接受兽药饲料监察机构的监督管理,不得经营劣质饲料、无批准文号的加药饲料和饲料添加剂。
第二十条动物预防用生物制品的供应,按照国家和省关于兽用生物制品的有关规定执行。
未经市畜牧兽医行政主管部门许可,任何单位和个人不得在示范区内进行动物预防用生物制品的中间试验或区域试验。
第二十一条动物饲养、经营及动物诊疗单位和个人应当按照国家和省规定使用兽药,严格执行停药期的有关规定,有效控制畜禽产品药物残留,并接受兽药饲料监察机构的监督检查。
禁止经营、供应、使用假劣兽药、无批准文号兽药以及国家规定禁止使用的兽药及无批准文号的饲料添加剂和加药饲料。
第五章法律责任
第二十二条违反本办法第八条规定,不具备防疫条件,未取得《动物防疫合格证》,由动物防疫监督机构给予警告、责令改正,情节严重的,处以10000元以上30000元以下罚款。
第二十三条违反本办法规定,有下列情形之一的,由动物防疫监督机构给予警告并限期改正;逾期不改正的,处以1000元以上5000元以下罚款:
(一)将未经检验检测或检验检测不合格的动物作种用、乳用的;
(二)收购无健康证明鲜奶的。
第二十四条违反本办法第十条规定,未经批准,擅自从示范区外引进种畜、种禽或引进后不按规定报检的,由市畜牧兽医行政主管部门责令改正,对引进的种畜、种禽实行强制隔离和消毒,并可处2000元以上10000元以下罚款。
第二十五条违反本办法第十一条规定,未经批准,擅自从示范区外购入商品寄、禽及其产品或购入后不按规定报检的,由市畜牧兽医行政主管部门责令改正,并对活畜、禽实行强制隔离和消毒,对畜、禽产品实行强制检疫和检验,并可处1000元以上5000元以下罚款。
第二十六条违反本办法规定,经营依法应当检疫而没有检疫证明的动物、动物产品的,由动物防疫监督机构按照《中华人民共和国动物防疫法》的第四十九条规定责令停止经营,没收违法所得;对未售出的动物、动物产品,依法补检,经检疫不合格的动物、动物产品,由货主在动物检疫员的监督下作防疫消毒和其他无害化处理,无法作无害化处理的,予以销毁;国家、省规定定点屠宰的动物,其产品没有检疫证明的予以没收,市规定定点屠宰的动物,其产品没有检疫证明的,处以货值1倍以上3倍以下罚款,但每次罚款最高不得超过30000元。
第二十七条违反本办法规定,有下列情形之一的,由市畜牧兽医行政主管部门责令其停业整顿,吊销《兽药经营许可证》,没收药物和违法所得,并可处违法所得1倍以上5倍以下罚款:
(一)未取得《兽药生产许可证》从事兽药生产活动,或生产伪劣兽药、不符合质量标准兽药的;
(二)未取得《兽药经营许可证》从事兽药经营活动,或经营无批准文号和明确禁止兽药的;
(三)违法经营预防兽用生.物制品的;
(四)使用禁用兽药、无批准文号的兽药、饲料添加剂和加药饲料的。
第二十八条违反本办法规定,拒绝动物防疫、动物检疫和动物防疫监督机构对动物进行免疫、加挂免疫标识、检疫、消毒、疫病监测和对病畜扑杀处理,或拒绝兽药监察机构进行监督管理和药残监测的,由动物防疫机构、动物检疫机构、动物防疫监督机构或兽药监察机构分别予以强制免疫、加挂免疫标识、检疫、消毒、疫病监测、扑杀处理或检验检测,畜牧兽医行政主管部门可并处1000元以下罚款。
第二十九条拒绝、阻碍畜牧兽医行政主管部门及其所属机构的工作人员依法执行职务,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》应予以处罚的,由公安机关依法处罚;情节严重,构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第三十条当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十一条畜牧兽医行政主管部门及其所属机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或其上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第三十二条 本办法自2004年2月1日施行。





下载地址: 点击此处下载

六安市城市规划区地名管理暂行办法

安徽省六安市人民政府


六安市人民政府关于印发《六安市城市规划区地名管理暂行办法》的通知


六政[2004]8号

各县区人民政府,六安开发区、叶集试验区管委会,市政府各部门、各直属机构:
  《六安市城市规划区地名管理暂行办法》已经2003年11月13日市政府第53次常务会议审议通过,现予发布施行。

二○○四年二月十二日

  六安市城市规划区地名管理暂行办法

  第一条 为加强地名管理,实现地名标准化,适应经济和社会发展及国内国际交往的需要,方便人民生活,根据《地名管理条例》、《安徽省地名管理办法》,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称地名包括: 
  (一)市、区的行政区划名称以及区人民政府街道办事处、社区居民委员会名称; 
  (二)城市居民区名称;
  (三)街、路、巷、楼(含门牌号码,下同)、广场、立交桥和具有地名意义的单位、建筑物名称;
  (四)开发区、示范区、农场、林场等名称;
  (五)铁路(线、站)、公路、桥梁、交通站点等有地名意义的名称;
  (六)公园、自然保护区、风景名胜区、纪念地等名称。 
  第三条 市民政部门主管全市地名管理工作。金安、裕安区民政部门主管其所辖行政区域内的地名管理工作。
  公安、建设、规划、交通、工商、旅游、邮政、通信、水利等部门应配合民政部门做好地名管理的有关工作。
  第四条 实行地名申请、登记、审核、批准、公告制度。
  第五条 地名的命名、更名应遵循《安徽省地名管理办法》确定的原则。
  第六条 行政区划名称的命名、更名,其审批权限和程序,按照《安徽省地名管理办法》办理。
  第七条 规划区内街、路、巷、居民区、楼、广场和具有地名意义的单位、建筑物的命名、更名,由市民政部门会同金安区、裕安区和六安经济技术开发区提出方案,报市人民政府审批,并抄省民政部门备案。
  第八条 本办法第二条第四项至第六项规定的具有地名意义名称的命名、更名,由其主管部门负责承办,但应事先征求所在地民政部门同意,报其上级主管部门审批。相关部门应及时将地名审批等资料移送市民政部门。
  第九条 因城市改造、工程建设等原因消失的地名应予废止。
  第十条 市人民政府适时向社会公告批准的标准地名和废止的地名。
  第十一条 市民政部门和金安、裕安区民政部门负责编纂本行政区标准地名出版物。
  第十二条 金安、裕安区民政部门负责收集、整理、鉴定、保管地名档案,保证地名档案安全、完整。在业务上接受同级档案行政管理部门的监督、指导。
  第十三条 街、路、巷、居民区、楼、桥梁、纪念地、风景名胜区、站、场等必须设置地名标志。地名标志中地名的书(拼)写形式及地名标志的设置,必须符合国家质量技术监督局发布实施的GB17733.1-1999强制性国家标准。
  第十四条 地名标志分别由下列部门设置: 
  (一)公路、道路、铁路、桥梁标志,由交通等主管部门设置; 
  (二)居民区、居民户门牌标志和机关、企事业单位及商业门牌标志,由公安部门设置; 
  (三)市区内城市主干街道及与其相交的街巷标志,由市建设部门负责设置;
  (四)其他地名标志,分别由金安(六安经济技术开发区)、裕安区负责设置。
  地名标志的制作和订购由市民政部门牵头统一组织招标投标。
  第十五条 地名标志的设置和管理费用,可采取受益单位出资、广告招租、工程预算列支、同级财政拨款等方式筹措。
  第十六条 设置地名标志的部门负责地名标志的维护和管理,保持地名标志的清晰、完整,并接受地名主管部门的监督检查。 
  第十七条 任何单位和个人都有保护地名标志的义务。禁止涂改、玷污、遮挡、破坏和擅自拆除、移动地名标志。 
  第十八条 偷窃、损毁或擅自移动、更改地名标志的,责令恢复原状,造成损失的,应当赔偿损失;违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定的,由公安机关予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第十九条 本办法具体应用中的问题由市民政部门负责解释。
  第二十条 本办法自2004年3月1日起施行。 



论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题(修订版)

邓 光 达

近年来,商品房住宅小区停车位(场)的产权归属颇具争议,不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现,各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭,见解不一,似是而非,令人困惑。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权,是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来,由于我国物权立法的缺位,社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁?在现有的法律条文中,人们似乎无法直接找到答案,其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识,现行有以下几种通说:一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定,依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时,推定小区停车位的产权属于买方置业者共有,或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时,小区停车位的产权属于房地产开发商,反之,其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定,经房地产登记机关登记确权,由房地产权证持有者所有;否则,其产权处于不明状态。本人认为,上述的登记凭证确权论相对恰当,登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权,依买卖合同约定,经房地产权登记机关登记确权,由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是,登记凭证确权论中“否则,其产权处于不明状态”的认识有失偏颇,其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷,以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下,分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程,从所有权(物权)法和债权法两个角度,分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系,计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系,运用逻辑推理的方法,探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下,房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容,其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定:房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定:以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定:经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定:地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定:土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定:业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权,建设单位不得擅自处分。
建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定:房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定:房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定:依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定:房地产建筑物、附属物转让时,该建筑物、附属物的土地使用权同时转移,不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定:本条例所称房地产,是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人,是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人,以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定:依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定:房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第2项规定:公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外,建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积,包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第(五)款规定:“公共面积(包括应分摊公用的和不应分摊的)应由物业管理部门统一管理,其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(售)”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定:建筑物内可供公用使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定:公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定:不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中,人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征:
(1)在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时,采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
(2)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权,土地使用权与房屋所有权的权利主体一致,权利归属合一①。
(3)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
(4)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
(5)在二级房地产市场中,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着,只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。
(6)在二级房地产市场中,房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有,房地产开发商不得擅自处分。
(7)土地使用权和房屋所有权,或房地产权经国家机关法定登记后,其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权,或房地产权并非由合同约定而确权,其须经法定登记才得于确权和保护。
(8)土地使用权与房屋所有权可以分别登记,亦可合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
(9)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征,表明作为财产法律权利的房地产权,其形式和内容都较为特别,房依地存,地为房载,地转房随,房转地随②,法定登记,确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利,房地产权经法定登记而确权,只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征,表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点:
(1)在形式要件上,只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
(2)在实质要件上,只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
(3)在现行的房地产行政管理制度下,只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
(4)对于不计算建筑容积率的建筑物(面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,其权利人无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(面积),不能单独取得《房地产证》。
(5)不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。
(6)依据经典的“物权法”理论,计算建筑容积率的建筑物(面积)是主物,不计算建筑容积率的建筑物(面积)是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物,但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
(7)在二级市场的房地产首次转让时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是,必须指出,上述的约定只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于买方