湖南省湘潭市人民政府办公室


湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市经济适用住房管理办法的通知

潭政办发〔2010〕17号


各县（市）区人民政府，市直机关各单位：
《湘潭市经济适用住房管理办法》已经市人民政府同意，现予印发，请认真遵照执行。


二○一○年四月二十九日

湘潭市经济适用住房管理办法

第一章 总 则
第一条 为进一步规范经济适用住房的建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）和省建设厅、发改委、物价局、监察厅、财政厅、国土资源厅、人民银行长沙中心支行、国税局、地税局《湖南省经济适用住房管理办法（试行）》（湘建房〔2008〕460号）精神，结合实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭，具有保障性质的政策性住房。
第三条 在本市城市规划区内从事经济适用住房建设、供应、使用、交易和监督管理的，应当遵守本办法。
第四条 市经济适用住房主管部门具体负责组织实施本市经济适用住房建设和管理工作，指导县（市）经济适用住房的建设和管理工作。
实行单位责任制，各县（市）区人民政府和大中型企业为经济适用住房责任单位。
市发展和改革、建设、规划、国土资源、房产、价格、财政、税务等行政主管部门和金融机构根据职责，负责经济适用住房的有关工作。
第五条 市经济适用住房主管部门会同市发展和改革、规划、国土资源等有关部门，根据我市经济社会发展状况、城镇家庭住房状况、人口和收入水平、城市总体规划、土地利用总体规划，以及市场需求分析和预测，编制全市经济适用住房建设规划，报市人民政府批准后实施。
第六条 市发展和改革委员会会同经济适用住房主管部门、规划、国土资源等有关部门，依据经济适用住房发展规划和建设条件等情况，拟定年度建设计划，报市人民政府批准后，下达到责任单位。
第七条 经济适用住房应当按照政府主导、市场运作、规范操作、动态管理、公开公正公平的原则实施。

第二章 优惠政策
第八条 经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相进行商品房开发。
第九条 经济适用住房的建设和供应严格执行国家、省规定的各项税费优惠政策。
第十条 购买经济适用住房的个人，符合中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定的，经市经济适用住房主管部门认定准入资格后可向商业银行申请贷款，优先办理住房公积金贷款，并可提取个人住房公积金。
责任单位可根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号）的有关规定，向商业银行申请经济适用住房开发贷款。

第三章 建设管理
第十一条 经济适用住房应严格节约用地，可与商品住宅适度配建，统筹规划，合理布局，充分考虑低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的需求。
第十二条 责任单位应根据经济适用住房的需求量和用地条件，申请年度建设计划。对没有取得经济适用住房年度建设计划的，市直各部门不得以经济适用住房名义办理手续。
第十三条 经济适用住房规划设计和建设要坚持标准适度、功能齐全、便利节能、经济适用、省地环保的原则，严格执行国家和省有关住房建设的技术规范和强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
第十四条 经济适用住房单套建筑面积控制，严格按照国家和省有关规定执行。
第十五条 经济适用住房建设单位要严格执行建设程序和建设规范要求，并对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
第十六条 经济适用住房建设项目完工后，应当按照有关规定及时办理竣工验收、决算、审计等手续。分期建设的，可分期验收，未按规定进行验收备案或验收不合格的建设项目，不得交付使用，房屋登记机构不得办理房屋所有权初始登记。
第十七条 各责任单位应当按照有关规定及时办理各项手续。职能部门应当实行“绿色通道”，且不得超过本办法规定收取费用。
第十八条 经济适用住房小区可实行物业管理，也可以在社区居委会等机构指导下，由居民自我进行小区物业管理。

第四章 价格管理
第十九条 经济适用住房价格管理严格按照国家、省的相关价格管理规定执行，其销售价格实行政府指导价。
第二十条 经济适用住房销售基准价及浮动幅度由市价格行政主管部门会同市经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本、利润和我市低收入住房困难家庭的经济承受能力的基础上，依据国家和省经济适用住房管理的有关规定确定。未确定销售基准价格及其浮动幅度的经济适用住房，不得预（销）售。
经济适用住房的销售价格应当遵循保本微利的原则。责任单位实施的经济适用住房项目利润按照不高于3%的比例核定；市、区人民政府直接组织建设的经济适用住房应以成本价格销售，不得有利润。经济适用住房销售的基准价格由责任单位测算，报市价格行政主管部门，由其会同经济适用住房主管部门核定，经市人民政府批准公布后执行。
责任单位承诺价格高于政府指导价的，按政府指导价执行；责任单位承诺价格低于政府指导价的，按责任单位承诺价格执行。
第二十一条 经济适用住房开发成本由市价格行政主管部门核定。销售基准价格由核定的开发成本、利润和税金组成。
第二十二条 经济适用住房销售必须严格执行价格政策，实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。
第二十三条 市价格行政主管部门要加强成本监审和价格审批，全面掌握经济适用住房收费和价格变动情况，确保经济适用住房价格合理。

第五章 准入和退出管理
第二十四条 经济适用住房的管理严格执行准入和退出制度，实行申请、审核、公示和轮候制度。
第二十五条 拥有我市城市常住户口并在本市居住或工作的低收入住房困难家庭，申请购买经济适用住房，必须同时符合以下条件：
1．无房户（申请人和家庭直系亲属没有独立产权住房）或家庭人均现住房建筑面积低于15平方米的住房困难家庭；
2．家庭人均年可支配收入、家庭资产净值符合市人民政府划定的低收入线标准，即低于我市城市居民上年度末的人均可支配收入数；
3．未享受过湘建房〔2008〕460号第三十条所规定的购房优惠政策。
第二十六条 实行两级审核和公示准入制度。审核公示程序，由市经济适用住房主管部门根据湘建房〔2008〕460号文件的有关具体规定制定实施细则。
对经两级审核和公示后无投诉或经调查投诉不实的，市经济适用住房主管部门认定为准入家庭。
第二十七条 市经济适用住房主管部门认定的准入时间，即为准入家庭轮候购买经济适用住房的起始时间。
对于收入水平、申请顺序等条件相当的，责任单位可以通过公开摇号的配售方式确定购房先后顺序。
准入家庭拒绝选房或未在规定时间内签订购房合同的，视同放弃本次购房资格，必须重新办理准入手续，重新轮候。
第二十八条 责任单位必须建立购买经济适用住房家庭的相关情况档案，对轮候中的准入家庭的收入、住房状况、资产等情况是否改变进行核查监督，发现有不符合准入条件的，取消其购房资格。
准入家庭在轮候期间，家庭收入、住房状况、资产等情况发生好转，不属于经济适用住房保障范围的，应当如实报告责任单位并及时退出。
第二十九条 对全市经济适用住房进行适当调配，大中型企业等定向建设的经济适用住房，凡多余、空置的，由市经济适用住房主管部门按照就近安置、方便群众的原则，推荐销售给市城区的准入家庭。
对于重点项目建设需要和特殊困难家庭，市经济适用住房主管部门可进行适当调配。

第六章 交易管理
第三十条 经济适用住房必须公开销售，内容包括建设单位、房源位置、房屋数量、套型建筑面积、房屋销售基准价等。
第三十一条 经济适用住房竣工后，要办理与公示名单一致的房屋和土地权属登记，不得随意变更产权人姓名。
市房产部门和国土资源部门在办理权属登记时，必须核对经济适用住房的相关凭证，在权属证书中分别注明经济适用住房、行政划拨土地、建筑面积等内容。
第三十二条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，也不得私自转让。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让的，应按转让当年标准补缴土地出让金和工程报建费等有关费用；购房人也可以按照申请全产权当年标准补缴土地出让金和工程报建费等有关费用，取得完全产权，办理出让的土地使用证和商品房性质的房屋所有权证。
第三十三条 责任单位应当根据本办法规定，制定有效合同，明确相关责任。
已购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由市经济适用住房主管部门按规定和合同约定进行回购。政府回购的原经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。
未满5年、因特殊原因购房人主动要求责任单位回购的，由责任单位根据合同约定，考虑折旧和价格水平等因素进行回购。
第三十四条 购买经济适用住房不满5年的，因离婚、继承等原因需要转移房屋产权的，拟接受住房的家庭应当符合经济适用住房申请购买条件，经市经济适用住房主管部门审批认定、房产部门核准，方可办理变更登记手续。变更登记后，原经济适用住房性质不变，其可上市时间从重新取得房屋所有权之日计算。
因仲裁、判决、调解等致使转让房屋所有权的，有关单位只能处置购房款，其经济适用住房性质不变。
第三十五条 经济适用住房购买人在依法办理有关手续之前，只能自住不得出租、出借和擅自改变房屋用途。

第七章 监督管理及法律责任
第三十六条 市经济适用住房主管部门要加强对已购经济适用住房的后续管理，应定期或不定期对经济适用住房使用情况进行检查。责任单位要切实履行职责，对已购经济适用住房的居住人员、房屋使用等情况进行监督检查，如有违规行为应及时纠正，并依法上报有关行政主管部门。
第三十七条 有关部门要加强对经济适用住房建设、供应、交易和使用监督管理中违规违纪行为的查处，发现有违反国家、省及本办法规定行为的，及时依法予以查处。
第三十八条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入、资产或住房情况，骗购经济适用住房的，取消其资格，责令退还所购经济适用住房，依法注销其房屋产权登记，拒不退还的，可申请法院强制执行。
第三十九条 职能部门工作人员在经济适用住房资格申请、审核、建设、销售、监督、管理等过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究责任。

第八章 附 则
第四十条 本办法自公布之日起30日后施行。


　　　◇ 中国政法大学博士生导师 徐家力


2007年5月28日主营煤业的A公司成立，登记股东四人。其后数年间。A公司股份全部由股东L一人取得，但工商登记中股东情况并无变更。2010年6月15日，A公司与B公司在地方政府签章见证下签订《合资协议》，约定B公司以现金出资，A公司以矿权出资，双方合资成立C公司，B公司与A公司分别持有C公司51%和49%的股权。2010年10月，C公司注册成立；


2010年12月5日，L作为甲方与乙方Z签订《退股协议》，甲方将其所持A公司股份作价后协议让与乙方，协议约定Z应在2011年5月30日前分三期将转让款全部支付给L。协议签订后乙方向甲方支付了少许转让款。


2010年12月6日，G作为股东接手A公司，并对A公司进行了全面管理。2011年8月31日，G及其所派人员全部撤出A公司及矿井，放弃对A公司的管理。


2011年9月29日，A公司与B公司在当地人民政府见证下签订《退出关闭协议书》，A公司承诺“退出煤炭开采行业，自行关闭其煤矿”，B公司则“作为河南省煤炭企业兼并重组领导小组办公室下发文件确定的”主体，对A公司退出煤炭开采行业自行关闭矿井补偿1100万元。


《退出关闭协议》签订后，《退股协议》乙方G以甲方L授意他人将合同标的矿井关闭并领取补偿款造成《退股协议》无法实际履行为由，拒绝支付剩余股权转让款，L则一纸诉状将G、Z诉至法院，要求二人连带支付剩余股权转让款以及利息；Z则反诉L解除合同，返还已支付的转让款。


2012年12月该案终审审结，法院最终驳回Z之反诉，判决G与Z共同支付L剩余股权转让价款及同期利息。


本案争议焦点之一是L应否返还已收取的少量股权转让款。


１.有限责任公司股权转让合同履行中的风险及风险分担　关于标的物风险的发生致使履行不能的风险分担问题，大陆法系国家学者多持两种观点：法国合同法理论认为当债务的不履行系因不可抗力造成时，债务人的义务即被免除；德国合同法理论则认为风险问题中的主要问题是货物发生损坏或灭失时买方是否有支付价金的义务，这个问题被称为价格风险。英美法系的合同法理论对此则持相反见解。美国学者A·L·科宾对此有精辟的论述，他认为：“如果合同当事人所允诺的特定履行成为不可能时，……允诺进行履行的一方……应由其承担损失其财产价值的风险（因为他是财产所有人）。同时，他还要承担不能获得约定交换物（如价金）的风险。”


那么，不管大陆法系国家还是英美法系国家关于合同标的物毁损、灭失风险负担上有一共同认识，即只需依照“物的风险由所有人承担”的原则处理，因标的风险所生之种种问题即可迎刃而解。近年来，由所有人负担标的物毁损、灭失的风险，几乎已经成为民法理论上的共识。


买卖法作为交易法，其直接结果就是导致所有权的变动，而合同标的物所有权之变动必然以买卖合同的订立和生效为背景。考虑标的物所有权变动过程中可能发生的标的物风险负担的转移，各国学者在以买卖合同的订立和生效为研究背景设计了不同的物权变动模式。


尽管很多学者一再强调物权法律关系与债之关系纯粹属于两回事，但不可否认的是：买卖合同的履行以及合同标的物的毁损、灭失，都直接影响着物权的存与灭。


在买卖合同标的物毁损灭失的风险负担这个问题上，学界的观点基本分为两派：（1）所有人主义，即标的物风险由所有权人负担；（2）标的物风险与所有权相分离，比如有立法例规定当事人可约定签约之时货物所有权即已转移。


前述观点大多基于对动产作为买卖合同标的物的研究，而以不动产作为交易标的物的风险负担规则显然与动产略有不同，既有采取债权意思主义模式观点，也有采取形式主义观点。我国公司法对于有限责任公司股权交易规定了以登记的形式作为对抗第三人的形式主义标准，但该登记仅仅用于对抗交易各方之外的第三方之权利主张，对于交易之成立及效力仍按照合同法中买卖标的物以交付为转移的原则处理。


本文引用案例中，基于标的物属性之公示程序显然只是对抗非合同方的权利主张，合同标的即已转移至乙方手中，标的物灭失风险亦当随之转移。


２.股权转让标的物因遭遇合同主体之外原因灭失之自力救济　从法律体系上分析，自力救济制度既属于民事实体法范畴，又属于程序法范畴，我国现行法律中尚无统一的定义。从该制度的法律特征分析，民法中规定的正当防卫制度、紧急避险制度以及留置权制度均属自力救济范畴。


按照合同法第一百四十二条“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担…”的规定，标的物灭失风险以交付为界。合同货物交付后灭失风险已经转由买受方负担，但买受方逾期仍未履行合同约定的付款义务，出让方显然有权依约解除合同，收回标的物，亦有权主张要求买受人履行合同约定的付款义务。合同法一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。该规定赋予了合同守约方因对方违约的索赔之权，也将主动止损的义务加诸其身。