交通运输部


关于进一步加强公路工程施工招标评标管理工作的通知

交公路发【2008】261号　


各省、自治区、直辖市交通厅（委），上海市市政工程管理局、天津市市政公路管理局、新疆生产建设兵团交通局：
　　近年来，随着公路建设招投标制度的不断完善和规范，各地交通主管部门加强了对招投标活动的监督管理，公路工程施工招投标工作总体情况良好。但仍存在一些问题：一是招标文件中废标条款不明确，使得废标存在随意性，引发各方争议；二是部分项目评标委员会不认真履行职责，未对全部投标文件进行审查，而是采用抽查方式验证清标结果，甚至直接采用清标结果进行评标；三是评标时间短，造成评标深度不够；四是部分地方交通主管部门未认真履行监督职责，对非法干涉评标的行为不闻不问。这些问题的存在严重影响了评标活动的公平和公正性，扰乱了公路建设市场秩序。为确保评标工作质量，保护招标投标活动当事人的合法权益，现就进一步加强公路工程施工招标评标管理工作的有关事项通知如下：
　　一、认真编制招标文件，合理设置评标标准。招标人在招标文件中应合理设置评标标准和方法，评标标准和方法不得含有倾向性或排斥潜在投标人的内容，不得妨碍或者限制投标人之间的公平竞争。招标文件载明的废标条款应符合有关法律、法规、规章的要求，废标条款的文字表述应具体、清晰、易懂、无争议，且以醒目的方式予以提示，不得使用原则性的、模糊的或者容易引起歧义的词句。
　　除省级及以上交通主管部门作出的取消投标资格或禁止进入公路建设市场且处于有效期内的行政处罚外，招标人不得以其他任何条件限制潜在投标人参与投标。
　　二、严格依法评标。清标工作应全面、客观、准确，不得营私舞弊、歪曲事实或不公正对待投标人。清标结果应当如实反映投标文件与招标文件规定的响应情况，不得故意遗漏或片面摘录，不得对投标文件作出任何评价，不得提出倾向性意见。清标工作组对清标结果负责。
　　评标委员会应根据招标文件规定，对清标工作组提供的评标工作用表认真核对，有与招标文件不一致的内容要进行修正，对清标工作组的清标结果要认真复核，全面评审。清标结果仅供评标委员会参考，不得直接据此评标。评标委员会应在评标报告中对清标工作进行评价，并特别注明清标结果是否有倾向性、不公正、遗漏和重大偏差的现象。
　　评标委员会应根据评标工作量和工程特点，制定工作计划，明确分工，交叉评审，评标委员会主任委员负责组织协调各成员的评标工作。评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统评审和比较，招标文件没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。
　　评标委员会成员应当严谨、客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见负责。评标委员会成员和其他参与评标活动的人员在评标过程中不得发表有倾向性或诱导、影响其他评标专家的言论。评标委员会应对投标文件进行全面检查，对发现的问题不符合招标文件中的废标条款或评标委员会三分之二以上成员认为不属于重大偏差的，不得废标，可以通过澄清和酌情扣分的方式处理。
　　招标人应保证评标工作在严格保密的情况下进行，所有参与评标活动的人员不得泄露评标的有关信息。任何单位和个人不得非法干预、影响评标工作。
　　三、保证合理的评标时间。评标工作时间应由评标委员会根据评标工作量确定，原则上不得少于2天。招标人不得指定或限制评标时间。
　　四、加强监管，严格责任追究。各地交通主管部门要认真履行监管职责，强化对招投标备案资料和评标活动的监督，坚决杜绝任何干预或诱导评标委员会评标的行为，对发现的评标过程中有营私舞弊或不公正对待投标人行为，以及泄露与评标工作有关信息的，要依法追究相关人员责任。同时，要认真受理公路工程招投标活动中的投诉举报，查处违法行为，确保评标工作公平、公正。
　　部将结合招标投标专项督查活动对评标工作进行重点检查，对发现的问题在全国通报。


中华人民共和国交通运输部（章）
二○○八年八月十八日

论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足

最高人民法院在2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，并于当年6月1日开始实施。该司法解释的颁布，给法院系统及仲裁委审理商品房买卖合同纠纷案件有了更为准确的法律依据，在司法界引起了高度的重视，且好评如潮。但是在司法实践中，笔者认为，该司法解释除了解释本身适用范围较窄之外，部分条文也存在法理上的不足，现仅就该司法解释的第十八条的不足之处分析一二。
一、司法解释的不足之处
该司法解释的第十八条的内容如下：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
笔者所认为该条的不足之处不在于逾期办证损失或者违约金计算方法，而是对于由于出卖人的原因的界定在此是不清楚的，该条文没有明确指出开发商的原因是否包含除开发商法定协助义务未履行之外的其他与开发商有关的原因，故此在司法实践中极易引起不同的理解。
二、协助义务与代理义务的差别
根据国务院1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，商品房的买受人应当在法定的期限内办理土地使用权证书和房屋所有权证书（预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理），作为开发商的出卖人仅承担协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，根据此条的规定，开发商出卖商品房，如不履行协助买受人办理产权证的义务，应当承担违约责任。
本条规定在开发商与买受人就商品房办理产权证书没有任何的特殊约定，同时也没有收取办理产权证书税费的行为时，出卖人与买受人的关系及双方的权利和义务都是比较清楚的，但在商品房买卖实践中，存在为数不少的由商品房的开发商负责办理产权证书，且在双方签订的商品房买卖合同中约定了办理房产证的程序、方式，在这种情况下，如果出现逾期办证的情况，引用该司法解释时就需要慎重，否则会出现法理上的错误。
首先，如果开发商与买受人约定由开发商代为办理产权证书，那么办证责任应当由开发商承担，此时开发商的义务就包含两个方面，一个是法定的协助义务，另一个是约定的代理办证义务，这两个义务在法律上是不同的，具体的不同点在于协助义务属于法定义务，不具有时效的限制，同时无须买受人的请求，其应当按照法规的规定予以实施，但是约定的代理办证义务是一种合同法上委托代理关系，一种纯粹的合同约定义务，该义务是一种基于请求权存在的债权义务，受到时效的限制。
其次，在商品房买卖中，开发商的法定的协助义务根据相关规定是较为明确的，根据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条规定，出卖人承担与签订房地产买卖书面合同、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续的义务，同时按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项提供办理权属登记的部分资料的义务，该资料主要包含用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料、楼宇测绘报告、完税证明、购房发票及购房证明书等等。当然，开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的，该合同约定只是合同当事人的意思自治。
第三，由于开发商办证不能基于的原因存在多种类型，故此可能使得商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约金支付依据的差别。开发商不承担法定的协助办证义务，应当按照司法解释第十八条的规定，承担逾期办证违约金，这毫无疑问，但是如果开发商履行了协助义务，但是其作为代理人身份不积极履行或者客观上存在履行障碍，能否按照该条文承担逾期办证违约金呢，笔者以为应进行区分，毕竟代为办证义务是基于合同产生的义务，而且该义务是基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务，这与法定义务是根本不同的。当然在实践中，开发商代为办证迟延，肯定也会使买受人存在损失，但是该损失如何界定，只能依据合同法关于委托合同的规定予以测算，而不能按照商品房买卖司法解释第十八条计算，即使是按照合同法关于委托合同的规定或者合同约定计算出的损失数额是一致的。
第四，如果由于买受人不支付代理办证的对价或者由于不可抗力的因素使得其在履行了协助义务后，无法履行其代理办证的义务，双方之间的代为办证的代理合同应自然解除，开发商也不应承担违约责任，但是其协助办证义务不应受到任何的影响，无论是开发商的协助义务已经在履行中还是已经履行完毕。
三、代理义务履行迟延的责任及损失计算
实践中，关于代为办证的问题是十分常见的，主要原因是开发商为了更多的占用买受人的资金，用于进一步投资或者经营，按照有关规定，房屋产权证书所需要的税费最低不少于房价款的3.5％，主要包含契税和维修基金。一般情况下，开发商即使代为办证也应在房屋经过验收，办理楼盘的大证时，方可向买受人收取办证?费，但是多数开发商在签订预售合同时就想买受人受了全部税费。故此对于买受人来说，从合同签订时起至法定应该可以办理产权证书时间止，开发商无偿使用该部分资金，买受人的损失应当界定为银行同期贷款利率产生的损失，而从法定应该可以办理产权证书时间起至开发商履行代理办证义务止，买受人的损失界定为按照逾期银行贷款利率计算，基数为收取的全部税费和买受人已付房款总额，该结果更为准确。
当然如果开发商与买受人就代理办证义务迟延履行约定了其他的内容，那么应该依据双方的协议约定计算损失数额。
四、司法实践中的举证责任分配
在司法实践中，笔者认为，应将逾期办证原因查明的举证责任归属开发商更为准确，原因是，开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称，对于房屋、楼盘的具体情况，开发流程，验收办证程序等是不清楚的，如果出现了逾期办证的情况，具体是协助义务的不履行，还是代理义务的不履行，买受人是无法查清的，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七条及第七十五条的规定，由于开发商在产权证书办理过程信息优势地位，同时协助义务履行的有关资料、证明均由开发商持有，如其不交付有关部门或者司法部门，查清该问题是极其困难的，故此应由其承担举证责任。