宅基地使用权的法律分析

王春胜


　　在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑特区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对地的所有权的现象。由于我国现行立法中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现角极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出耶和华和转让暂行条件》第28条规定，“土地使用权出租是指土地使用权人作为现租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行为”。圭地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。
　　一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地使用权，或通过了让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分 所有人对地空间享有何种权利？根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用以仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物区分氖而享有对基地的使用权。
　　从法律上讲，各花盆所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分氖者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损专有权需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各工分所有者都对基地使用权享有菜有权，另一方面，任何所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中规定保留其对室外庭院、草坪、房枯平台及建筑物基耸附发物等的权得规定建筑一旦需重建，只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上?，而且极易造成对区分所有者的损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物名企部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。
　　我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买一个楼层的面积，有人则可能购买一套房间，假如在房屋拆毁后基寺需要出售给他人，而原区分所有人享有原专有面积越多，共应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有虎少，其应分享有数额越小。


北安市人民法院　王春胜
福建省人民政府办公厅


福建省人民政府办公厅关于印发《福建省农副产品平价商店管理暂行办法》的通知

闽政办〔2012〕70 号



各市、县(区)人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

　　经省政府研究同意，现将《福建省农副产品平价商店管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



　　二〇一二年四月二十二日



　　福建省农副产品平价商店管理暂行办法

　　第一章 总　 则

　　第一条 为推进农副产品平价商店（以下简称平价商店）建设，发挥平价商店稳价控价作用，根据《价格法》、国家发展和改革委员会《关于充分发挥价格职能作用进一步推进农副产品平价商店建设的指导意见》（发改价格〔2012〕644号）和省政府的有关规定，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称平价商店是指在政府扶持下，在特定时期按照政府要求以相对稳定、较低的价格销售农副产品等居民生活必需品，引导和促进价格总水平基本稳定的各类商业载体。

　　第三条 本省范围内进行平价商店建设、经营和管理适用本办法。

　　第四条 县级以上人民政府价格主管部门主管本行政区域内平价商店建设工作，市、县人民政府可以根据实际需要另行指定平价商店建设的主管部门（以下与政府价格主管部门合称平价商店建设主管部门）。其他有关部门应当在各自的职责范围内积极配合做好相关工作。

　　第二章 设　 立

　　第五条 平价商店可以采取以下方式设立：

　　（一）在超市设立平价销售区（柜）；

　　（二）由粮食经营企业、商业零售企业、农副产品生产经营企业、农民专业合作社等经营主体设立固定平价商店；

　　（三）由物流企业、农副产品生产经营企业、农民专业合作社设立流动平价商店。

　　各市、县可以选择前款规定的一种或者几种方式，也可以根据实际采用其他方式设立平价商店。

　　第六条 平价商店建设要综合考虑当地人口密度、农副产品需求程度、交通便利情况等因素，在城镇大中型社区或交通相对便利、中低收入群体相对集中的城区做好规划布点，逐步实现到2015年全省城镇居民大中型社区周围6平方公里内有1个以上固定或者流动平价商店，在此基础上向小型社区和乡镇延伸，逐步形成合理覆盖的平价商店网络。

　　第七条 设立平价商店，应当具备以下条件：

　　（一）在本省行政区域内登记注册，具有合法经营资格；

　　（二）有相对独立且具备一定规模的经营场所，其中设立流动平价商店的经营者应配备一定规模的配送中心和一定数量的售卖车；

　　（三）愿意按照政府的要求承担稳价惠民义务；

　　（四）平价商店建设主管部门规定的其他条件。

　　第八条 平价商店经营者可以结合实际情况在市、县平价商店建设主管部门公布的平价商品目录内选择具体经营品种。

　　超市销售平价商品品种不得少于10种，其中蔬菜类不得少于5种。

　　第九条 平价商店的申请设立应当经过申请、受理、审核和认定程序：

　　（一）申请。经营者申请设立平价商店的，应当向市、县平价商店建设主管部门提出书面申请，并按照要求提交营业执照、经营许可证书、承诺书等相关材料。

　　（二）受理。平价商店建设主管部门对申请材料进行形式审查，材料齐全并符合条件的，予以受理。

　　（三）审核。平价商店建设主管部门受理后应当对经营者的经营资格、经营场所、经营商品种类等进行现场审核。

　　（四）认定。经审核符合条件的，平价商店建设主管部门应当与经营者签订协议，并允许其在显著位置悬挂“平价商店销售点”牌匾；不符合条件的，退回申请材料，并说明理由。

　　第三章 运行机制

　　第十条 出现下列情形之一时，平价商店建设主管部门应当与经营者协商，并会同财政部门提出平价商品销售方案，经同级人民政府批准后实施：

　　（一）居民消费价格总水平月同比涨幅达到或者超过政府年度控价目标；

　　（二）食品类价格月同比涨幅超过8%；

　　（三）猪肉价格月环比涨幅超过3%或者连续两个月环比涨幅合计超过3%；

　　（四）蔬菜类价格旬环比涨幅超过10%；

　　（五）根据市场形势判断可能发生价格异常波动的其他情形。

　　蔬菜类价格以平价商店所在市、县人民政府价格主管部门的监测数据为准；其他价格以统计部门的统计数据为准，未编制统计数据的县可以参照所在设区市的统计数据。

　　第十一条 平价商品销售方案原则上应当包括实行平价销售商品的供应品种和品质、协议价格、供应数量、执行期限、政府补贴等内容，其中平价蔬菜、水果类销售价格应当低于当地同类市场均价15%以上，粮、油、肉、禽、蛋以及其他生活必需品价格应当低于当地同类市场均价5%以上。

　　第十二条 当平价商店所在市、县市场价格回落到本办法第十条第一款规定的涨幅以下并平稳运行超过一周时，平价商店建设主管部门可以决定停止执行平价商品销售方案，并报同级人民政府备案。

　　第十三条 在价格平稳时期，鼓励平价商店经营者按照自愿原则以不高于市场平均价格销售平价商品，引导市场价格正常运行。

　　第十四条 当农副产品市场出现严重供大于求、价格大幅度下跌时，鼓励平价商店经营者以不低于生产成本的价格收购农副产品。

　　第十五条 平价商店经营者应依法诚信经营，并履行下列义务：

　　（一）严格履行合同约定的保障供应和协议价格义务；

　　（二）应当确保所经营平价商品质量符合国家、省和当地质量安全标准；

　　（三）按规定在醒目位置设立公示栏，公示平价商品价格、12358价格举报电话、商店服务电话等；

　　（四）按规定使用统一标识牌和标价签；

　　（五）按规定用途使用政府补贴资金；

　　（六）建立健全内部价格管理制度，配备物价员，协助政府有关部门做好价格监测、监管工作；

　　（七）按规定向当地平价商店建设主管部门报告经营情况；

　　（八）市、县平价商店建设主管部门规定的其他义务。

　　设立平价销售区（柜）的超市经营者除履行前款规定外，还应当履行下列义务：

　　（一）平价商品的经营应当进行单独核算；

　　（二）平价商品台帐保存期不得少于2年。

　　第四章 引导与扶持

　　第十六条 平价商店建设主管部门可以通过资金支持、政策扶持、信息服务、推介宣传等手段，引导市场主体积极、平等地参与平价商店建设。鼓励平价商店与农产品流通企业、专业合作社、种养大户、生产基地对接，减少流通环节，增加零售网点。

　　设立价格调节基金的地方直接用于支持平价商店建设的资金规模原则上不应低于基金总额的15%。

　　第十七条 各相关政府部门要清理整顿平价商店经营管理过程中涉及的行政事业性收费、社团收费，取消不合理的收费项目，降低偏高的收费标准。

　　第十八条 参加蔬菜政策性保险的生产者优先列为平价商店采购对象；与平价商店签订订单的生产者参加蔬菜政策性保险的，可以给予适当保费补贴。

　　第十九条 对整车为平价商店提供鲜活农产品运输的车辆，全部免收道路通行费，并允许24小时城内通行和停靠。

　　第二十条 平价商店经营者承租经营场所的，可以给予适当的租金补贴；贷款自购经营场所的，可以给予适当的贷款贴息。

　　第二十一条 平价商店经营者因执行平价商品销售方案等稳价控价政策措施而产生的正当损失，应当按照“先控后补”的原则给予适当补贴。

　　第五章 考核与监管

　　第二十二条 市、县平价商店建设主管部门应当根据本办法第十五条的要求对平价商店实行考核，建立档案记录考核情况。平价商店考核情况可以与信用等级评定挂钩。

　　第二十三条 对考核合格的平价商店，可以继续签订平价商店经营协议；对稳价惠民贡献突出的，应当给予表彰或者奖励。

　　对不符合要求的平价商店，进行批评纠正，督促限期整改；严重违反本办法规定、不履行合同约定或者拒不整改的，取消其平价商店资格，停止执行各项扶持政策，其经营者一年内不得申请设立平价商店。

　　第二十四条 省、设区市平价商店建设主管部门每年4月前应当对所辖各地工作效果进行评估，通报各地平价商店建立、经营管理、质量安全、价格调节基金扶持等方面的情况。

　　第六章 附　 则

　　第二十五条 各市、县人民政府可以根据本办法制定实施细则。

　　设区市个别辖区因远离市区等原因平价商店没有纳入市本级统一组织运作的，依照本办法开展建设工作。

　　第二十六条 本办法所称的均价是指当地政府价格主管部门监测的同类商品市场平均价格。

　　第二十七条 本办法由福建省物价局负责解释。

　　第二十八条 本办法自发布之日起实施。