沪港房地产市场与法律的比较及展望

浦增平


经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场，更能看出其发展的特点和法律制度的利弊，从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。

就沪港房地产市场发展的比较而言，有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大，香港房地产市场发展历史比上海要长，融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心，有一半资金与房地产有关，无论是国际游资或是证券市场资本，无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下，上海作为地区性金融中心，参与房地产市场的资金相当有限，海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始，尚未形成规模。同样，上海作为一个新兴市场，发展潜力很大，房价空间也很大，但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二，沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波，已经比较成熟，这种成熟是各方面的，有管理层与专业分析队伍，有发展商和中介机构，有银行和融资机构，也有广大购房者和炒家，还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下，上海还是不成熟的市场，还未经历大幅起落，还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之，经过从1992年启动开发的房地产，主要在如何开发项目，建造项目和建立各种房地产公司上做了文章，融资方式也仅仅是以银行贷款，中外合资合作投入部分启动资金，或少量从证券市场得到融资等，既没有形成真正的中介市场，二三级市场和购房者按揭市场，特别没有形成卖方市场，也就是说，在简单的买卖关系和供需关系中，目前仅仅是卖家和供方比较活跃，炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关，供方与建设方大多是国家经营，拼命开发，拼命造房，拼命向银行借钱，没有想到如何发展广大用房单位，特别是个人购房消费市场的培育与发展，这就造成目前大量空置和低迷现象，造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱，隐性破产等。其三，沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长，又经过几次波动，商业环境和法律机制比较完善，无论对发展商的公司法，对各种融资的法律制度，或是物业管理，乃至广大购房者的权利保障，比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中，法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用，金融法的执行等方面都有不足，对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院，将发展商和购房者死死“套住”。

上述区别和特点，展望明年两地市场的发展，香港市场房价会形成实质性反弹，市场仍会恢复繁荣，但由于政策变化，恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少，购房按揭方式更趋活跃，还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭，活跃二三级市场。就上海房地产市场而言，大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组，银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让，并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合，为购房者服务，培育消费市场，同时在完善房地产法律制度上下大功夫。




江苏省宿迁市人民政府办公室


宿政办发〔2008〕142号


宿迁市政府办公室关于印发宿迁市市区职工教育培训统筹经费征收及使用管理办法的通知


各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市湖滨新城开发区、苏州宿迁工业园区，市各委、办、局，市各直属单位：　　
　　《宿迁市市区职工教育培训统筹经费征收及使用管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



　　　　　　　　　　　　　　　　　二ＯＯ八年七月十六日




宿迁市市区职工教育培训统筹经费
征收及使用管理办法

　　为了推进我市职业教育和培训事业的健康和可持续发展，根据《省政府关于大力发展职业教育的决定》（苏政发〔2006〕26号）和省委办公厅、省政府办公厅转发省委组织部等10部门《关于推进高技能人才队伍建设的实施意见》（苏办发〔2006〕27号）以及市委办公室、市政府办公室印发的《宿迁市推进高技能人才队伍建设实施意见》(宿办发〔2007〕49号)等文件精神，结合本市实际，制定本办法。
　　一、征收范围及标准
　　1．宿迁市区范围内各类企业（含部、省和外省、市驻本市企业），包括国有（含国有控股企业）、集体（含集体控股企业）、股份合作、联营、有限责任公司、股份有限公司及其它城镇企业等，均属征收范围。
2．各类企业按企业职工核定工资总额的2-2.5%提取职工教育培训经费，列入管理费用，专门用于本企业的职工教育培训；其中0.5%部分由市政府集中统筹使用，并从统筹经费中划出50%用于高技能人才培养。
3．举办职业学校的企业，地方政府不再征收集中统筹部分的经费。
二、征收管理
4．企业职工教育培训经费中,政府集中统筹部分由市政府委托地方税务部门征收，劳动保障部门提供征收计划。
5．企业职工教育培训统筹经费按季征收，各企业按规定季后10日内主动向地税机关申报缴纳，地方税务机关征收时统一使用基金征收缴款凭证，并及时将职工教育培训经费缴至财政专户。
6．对不按规定缴纳职工教育培训经费的企业，由地方税务机关按有关法律法规处理。
三、经费使用
7．职工教育培训统筹经费实行财政专户管理，按照“专户管理、先收后支、统筹安排、专款专用、结余结转”的原则管理。
8．职工教育培训统筹经费主要用于企业紧缺人才和高技能人才的培训、公共实训职业培训学校的布局结构调整、骨干性职业教育学校（专业）的建设、社区职业教育和培训、征收工作的业务费支出、有关奖励经费支出，优先安排政府确定的重点项目支出，不得挪作它用。
9．成立宿迁市职工教育培训工作领导小组，负责职工教育培训统筹经费的管理，成员由市劳动和社会保障局、市教育局、市财政局、市地税局、市审计局等部门的分管负责同志组成。领导小组下设办公室，办公室设在市劳动和社会保障局，负责日常工作。
10．每年第四季度，领导小组召开成员会议，研究编制下年度的收支预算，由市财政局汇总，报市政府批准后执行。
11．财政、地税、劳动保障、教育、审计等部门在职工教育统筹培训经费征收、使用和管理工作中要各司其职，相互协作，密切合作，严格按照规范程序操作。
12．对挤占挪用职业教育和培训经费的，一经发现，除责令整改外，将依法追究单位主管人员和有关责任人的责任。
四、其他
13．宿迁市区范围内的外商投资企业以及私营企业参照本办法执行。
　　14．各县（区）可参照本办法执行。
　　15．本办法自2008年8月1日起施行，实施前市有关职业教育和培训统筹经费的文件同时废止。